Der Bundesrat möchte die «wiederholte kurzzeitige Untermiete» – gemeint ist insbesondere die Vermietung im Rahmen von Airbnb – ausdrücklich regeln. Dafür hat der Bundesrat die Vernehmlassung für eine entsprechende Änderung der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) eröffnet:
Ein Mieter, der seine Wohnung oder Teile davon über Airbnb und andere Buchungsplattformen anbietet, benötigt weiterhin die Zustimmung des Vermieters (Art. 262 Abs. 1 OR). Der Vermieter darf seine Zustimmung aber auch für solche Untermiete(n) nur aus bestimmten Gründen verweigern (Art. 262 Abs. 2 OR), was faktisch einem grundsätzlichen Recht auf «wiederholte kurzzeitige Untermiete» entspricht.
Verordnung: Neuer Airbnb-Artikel 8a
Sofern die Zustimmung erteilt wird, soll diese in Zukunft ausdrücklich generell erteilt werden können (Art. 8a Abs. 1 VMVW neu):
«Auf Gesuch des Mieters kann der Vermieter die Zustimmung gemäss Artikel 262 OR zu wiederholten kurzzeitigen Untermieten generell erteilen.»
Bei der traditionellen Untermiete geht man von einer Vorlaufzeit von zwei bis vier Wochen für die Gesuchsprüfung durch den Vermieter aus, was in Bezug auf Buchungsplattformen viel zu lange ist – teilweise sehen «Beherbergungsplattformen», wie sie der Bundesrat auch nennt, die Möglichkeit für Sofortbuchungen vor. Durch die generelle Zustimmung sollen auch Vermieter administrativ entlastet werden.
Die Zustimmung muss die Bedingungen der Untermiete(n) enthalten, insbesondere die maximale Belegung, den maximalen Mietzins und die maximal betroffenen Räumlichkeiten (Art. 8a Abs. 2 VMVW neu).
Vermieter: Keine Zustimmung bei wesentlichen Nachteilen aus der Untermiete
Der Vermieter darf die generelle Zustimmung nur aus den bestehenden Gründen gemäss Art. 262 Abs. 2 OR verweigern, zum Beispiel wenn dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen. Solche Nachteile können sich insbesondere «aus der Nutzung einer Buchungsplattform als solcher oder den Auswirkungen dieser Nutzung» ergeben (Art. 8a Abs. 3 VMVW neu).
Bei den wesentlichen Nachteilen, mit denen die Zustimmung verweigert werden kann, sind auch indirekte Auswirkungen gemeint, zum Beispiel auf andere Mieter:
«Ein wesentlicher Nachteil aus der Nutzung einer Buchungsplattform […] kann beispielsweise im Hochladen [beziehungsweise] Veröffentlichen von Fotos des Hauses bestehen. Die Darstellungen können auch Abbildungen von Wohneinheiten anderer Mietparteien enthalten. Die Auswirkungen aus der Verwendung einer entsprechenden Plattform können ebenfalls einen wesentlichen Nachteil für die Vermieterschaft darstellen. Die wiederholt kurzzeitige Untervermietung von Räumen bedeutet auch, dass die Schlüssel oder ein Zugangscode zu einem Haus regelmässig an unbekannte Personen weitergegeben werden. Das Haus kann über einen Ausbaustandard oder Bedürfnisse der Bewohnerschaft verfügen, die einer wiederholt kurzzeitigen Untervermietung entgegenstehen ([zum Beispiel] Luxussegment oder Alterswohnungen). Mit einer starken Gästefluktuation gehen auch Auswirkungen auf die Wohnräume (Abnutzung), die gemeinschaftlichen Teile eines Miethauses sowie die anderen Mietparteien einher. […]»
Unterlagen zur Vernehmlassung
- Untermiete: Bundesrat will Mietrechtsverordnung ergänzen – Mitteilung vom 21. März 2018
- Begleitschreiben vom 21. März 2018 zur Vernehmlassung
- Liste der Vernehmlassungsadressaten (Stand vom 4. Oktober 2017)
- Änderung der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) – Vorlage
- Änderung der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) – Erläuterungen
Fazit und Vernehmlassung
Für Mieter ist erfreulich, dass der Bundesrat das Recht auf Untermiete auch für Airbnb und vergleichbare Plattformen gesetzlich verankern möchte. Als Ausgleich können Vermieter weiterhin aus bestimmten Gründen – aber nicht generell! – auch für diese Form der Untermiete ihre Zustimmung verweigern.
Die Vernehmlassung dauert bis am 3. Juli 2018. Interessierte Kreise können ihre Stellungnahme per E-Mail an recht@bwo.admin.ch senden (jeweils als PDF- und Word-Datei). Die Änderung soll am 1. Januar 2019 in Kraft treten.